世の中に出回っているお金はすべて負債がベースなのである。つまり私たちは永々に金利を支払っていかねばならないのだ。

しかしである…

逆に金利を支払っていくためには…どうすればよいか？

簡単である

より一層にお金を稼がねばならぬ。そして、その稼いだお金をベースに貸し出しを行うことから、またまた、より一層にお金を稼ぐ必要が出てくる。

つまり、世界の金融は民衆の自転車操業によってのみ可能なのである。

そうなのだ…現代の金融システムは経済が永々に右肩上がりでの成長を要求するのだ。

「そんな馬鹿な話があるか！政府（日銀）がきちんと管理すればいい！」なんて読者の反論が聞こえてきそうだ。

次回は問題の核心の一つ。中央銀行に関してお話しよう。

そもそもお金とは一体なんなのか？

お金はどのように生まれるものなのか？読者はどのように回答するのだろうか？

例えば日本ではどうであろう？

「日銀がすべての紙幣を発行してるんじゃないの？」…と言った声が聞こえてくる。

答えは「No」だ。

日銀は直接には手をくださない（間接的に関与している）。

実は民間が「信用創造」といった錬金術でお金を作り出しているのだ。

簡単な例で話そう。

銀行（金融機関）は民衆からお金を預かる。所謂、預金である。その預金の一部を中央銀行に預ける。そうすると…その中央銀行に銀行（金融機関）が預けた分が、準備金とされ、その割合に応じて、需要者に貸付ける事が出来るのだ。例えば、100万円という預金の一部を、法定準備率（預かり金から日銀に預ける率）を仮に１％とすれば…１万円を中央銀行（日銀）に預け入れれば、残り全額を必要な需要者に貸付ける事ができるのである。逆に言えば…１００万円を中央銀行（日銀）に預け入れれば、１億（１００倍）まで他人に貸付ける事ができる。貸付ける…なんて言うと、あたり前だ！銀行なんだからって声が聞こえそうだが…しかし、よくよく考えて欲しい。

これは確かに貸付金ではあるが、そのお金のソース（実態）はいったいどこからきたのだろう？

答えは「どこからも来ていない」のだ。

そもそも実態なんてこれっぽっちも無いのである。

つまり、信用というものを使って「新たなお金」が創出されたのだから…

これが「信用創造」である。

実際には、金融機関（銀行）内で社内管理用のPC等にデータ（貸出金）をただ、ピ・ポ・パと打ち込んだだけなのである。

このように、お金は金融機関が勝手に作っている。

しかも、勝手に創出したお金で金利をとって…

この「預ける→貸付ける→預ける」循環はデフォル（債務不履行）するまで永々に続く。

「ある人に貸す→そのお金で家を買う→家を売った人がお金を預ける」需要者がいる限りどんどん貸付ける…実需を超えてもデフォルトするまで永遠に循環する。

なぜ「デフォルト？」…ここでもう一点　読者は気付かねばならぬ。

大きな大きな落とし穴！

これは今、この世界が抱えている根本的な問題の一つである。

それは…「お金はすべて負債である」という大問題なのである！

（…続きを読む）

ここ三年で大勝負するとの事である。

また、結婚を期に放射能の影響も鑑みてのこともあるとの話。

ここ数年本当に色々な事があった。特に昨年は激動の一年だった。

私自身、柄にも無く…本業をほったらかして　色々と右往左往していた。

今後の世界はいったいどうなるのだろう？

そして日本は？

数件となりが火事で大変な騒ぎになっているときでも、呑気に他人の家計簿をつけているような国である。情けない。

世界の情勢に戻ろう。

私自身、証券化の危うさをずっと指摘してきたが…

このままでは間違いなく、ルール無用の欧米の国際金融資本等が世界を道づれにデフォルトする。

そしてドルの崩壊により日本国が保有する米国債も紙くずになる。

官民合わせて６００とも８００とも、最近では１０００兆円とも言われている莫大な量である。

ジャパンアズナンバーワンの時代の国富はほとんどが米国に貢がれているのだ。

キナ臭い中東の情勢に見受けられるように、米欧がルール無用の荒技で依然として、ドル（ユーロ）の信頼崩壊を押さえ込もうとしている。だが、もう限界だ。ユーロ危機には莫大な真水が必要だ。IMF等の欧米隷属機関の言う事はまったくあてにならない。その数倍から数十倍は必要となろう。もう日本も支えられない。中露等は日本のように従順ではない、自らが生き残る為には、どんなカードも切ってこよう。

もってここ三年だろう。

ここ三年は何が起きるかわからないのだ。

だから友人は絶妙な投資のタイミングを待つという。

大きな地震の前にはたくさんの余震があるように、

確実に勝てる、とても簡単な投資のサイン（タイミング）があるという。

だが筆者は懸念する…デノミが起きたらみんな助からない。

でも仮に世界が金融支配から抜けられるのであれば…それはそれで…必要な血（痛み）なのかもしれない…

話は脱線したが…これは今後一層に必要な論点であろう。

いつか金融支配とお金の仕組みについて話せたらと考えている。

農地や湧水地だとあまりにも次元が異なる事から、その話しは次回に譲るとして、もっと身近な（ニッチ）収益モデルを紹介したい。筆者も前々から注目し、今では大きくブレイクしているシェアハウス（ゲストハウス）である。

簡単に説明すると、シェアハウスとは一つの家を複数の人でシェア（共有）しながら暮す寮のようなもので、ゲストハウスなどとも呼ばれる。シェアのコンセプトは運営側の方向性により様々である。

そこで、何が注目なのかと言うと、その稼動の高さと収益性である。所謂、依然として先行者利益のあるアセットモデルなのである（利潤がある）。かといって…今後の市場は？一過性のもの？なんて懸念されるケースもあろうが、筆者は間違いなくマーケットは拡大していくものと推察している。理由としては、（1）所得水準が大幅に下がる事、（2）外国人の大幅な増加の二つである。懸念材料としては現在、グレーな法規制。「ハード」で言えば建築基準法等、「ソフト」で言えば借地借家法等であろう。

現在は中古の住宅に押込めるだけ押し込んで（ドミトリー/6畳に2段ベット2つ）で一棟の戸建住宅で賃貸する場合の4～5倍の収益をあげているケースも見られる。そもそも、例えば建築基準法は「人命」・「健康」・「財産保護」を大きな目的として整備されている以上、戸建住宅のこのような利用方法は想定されていない。よって、今後、規制されていく可能性が高い。他の、法令等も同様であろう。

つまり今だけのグレーゾーンなのだ。そのため利潤が生じている。このようなエクイティコントロール型の高収益物件に興味がある読者はぜひ連絡をいただきたい。このようなゲストハウス等のニッチアセットにぴったりな物件が多数あるのだ。当然自己ポジションでのリニューアルやオペレーション等も必要となってくる。だから、当然利回りは破格の水準なのだ。

現実的に出来上がった収益物件はうまみはもう既に吸い尽くされている場合が多いからだ。

今後はこのような事業もののニッチなアセットに関して読者の投資の視野を広くするためにも、私見を述べていきたい。

レンダー持込案件の為、詳細はメールにて問合わせ頂きたい。

（a）築30年を超えたボロボロの物件

（b）重量鉄骨造で躯体は堅固

（c）収益性の低いエリア

（d）住戸規模　約40㎡等々

物件の特性を詳細にわたり把握して、周辺の賃貸マーケットを調査する。そして、物件のポテンシャルを明確にするのである。

物件の特性としては現状認識で把握されたファクターをベースに、所謂SWOT分析的な、「強み」と「弱み」を明確にし、そして、投資期間を設定して、その間の機能維持の為に必須な改修項目を列記する。本件においては、20年の投資期間（借入期間）を想定していたので、その期間の機能を維持させる為に大項目として下記をあげた。

（1）屋外給排水の更新
（2）バルコニーの新設
（3）防水の更新

築古（1970年代）の建物に良くありがちなのであるが、給水管が鋼管（白管）であり、費用がかかってもこの機会に更新すべきと判断した。特に、空室状況で長期間放置されると、腐食の進行は急激に早くなる。自治体の給水試験には合格しているのであるが、やはり、入居者の事を考えると譲れない点である。

これが一番酷かった住戸内横引管の継手部分である。

（続きを読む…　不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（8））

（a）築30年を超えたボロボロの物件

（b）重量鉄骨造で躯体は堅固

（c）収益性の低いエリア

（d）住戸規模　約40㎡等々

物件の特性を詳細にわたり把握して、周辺の賃貸マーケットを調査する。そして、物件のポテンシャルを明確にするのである。

物件の特性としては現状認識で把握されたファクターをベースに、所謂SWOT分析的な、「強み」と「弱み」を明確にし、そして、投資期間を設定して、その間の機能維持の為に必須な改修項目を列記する。本件においては、20年の投資期間（借入期間）を想定していたので、その期間の機能を維持させる為に大項目として下記をあげた。

（1）屋外給排水の更新
（2）バルコニーの新設
（3）防水の更新

築古（1970年代）の建物に良くありがちなのであるが、給水管が鋼管（白管）であり、費用がかかってもこの機会に更新すべきと判断した。特に、空室状況で長期間放置されると、腐食の進行は急激に早くなる。自治体の給水試験には合格しているのであるが、やはり、入居者の事を考えると譲れない点である。

これが一番酷かった住戸内横引管の継手部分である。

（続きを読む…　不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（8））

もうリニューアル工事を行ってから一年程度。おかげさまでリニューアルした4室はすべて稼動している。賃料も5万円（ほぼ空家であったが…）から7万円台前半へUPしている。保守的な筆者の見立てより1割以上高い賃料水準であった。美味しい物件が中々落ちてこないマーケットで、エクイティコントロールしてバリューアップなんてのが、今は一番手軽なのだろう。

随時、更新しようと考えていたが、期待されていた読者には大変申し訳なく思う。もう、過去になったが。一つ一つ振返って紹介していきたいと思う。このような情報が読者のお役に立てれば幸甚である。

当初の金額は到底、納得できる水準ではなかった事はすでに話した。

そもそも、投資する大前提として一番に抑えなければいけないのは投下資本の量である。つまり、投資額。最近のリニューアルで、リターンを無視した投資を行なっているケースが非常に多い。お金をかければ当然として、いいものができる。しかしながら、費用と収益の対応においては、適切にその費用が収益にバランスされているか？が、大きな鍵（キー）なのである。

例えば、そのリフォーム計画の目的とは？明確に考えた事があるだろうか？

それは…現状の収益を維持する為のものか？現状の収益を上昇させる為のものか？低稼働な物件を稼動させる為のものか？等々…色々な目的があり、それが複合されたケースも当然にあろう。

つまり、そのような目的をベースとしたキャッシュフローを想定して、自己のポジション（期待利回り）から投資額を求めれば良いわけである。

現状の収益を上昇させる目的で大幅なリニューアルを行ったのはいいが、、、「なるほど、確かに高稼働となった、確かに賃料も上がった、しかしながら、返済後の収入は前より大幅に減った」なんて話では当該目的（収益向上）でリニューアルを実施する意味が全く無い。

ここで、再度、筆者のリニューアルの目的を振返ろう。

ちなみにこれが当該物件である。壁は傷んでクラックだらけ。キャンチのバルコニーは垂れて今にも落下しそう。階段は錆だらけ…

（続きを読む…　不動産投資の実例－築古アパートのリニューアル（7））

そもそも、なぜ高利回り物件が存在するのか？一般的に考えると…経済合理性に反するが一般的に高利回り物件が売却される理由は（1）「債権者からの要望」と（2）「現金の確保」、（3）「サービス」の三つに尽きる。その他、情報の非対称性…売主が何も知らないといったケース（地主のお年寄りが不動産屋に騙される）もあるが、それは本件では割愛させていただく。

（1）は所謂、信託系が持込む案件である。

ここで不動産の資金構成について話しておく。一般に物件の資金構成としては大まかに「シニア」、「メザニン」、「エクイティ」から構成されている。シニアとはメインの融資部分で、それに劣後するのがメザニンである。エクイティは文字とおり自己資金部分。

なお、これはあくまでも説明のために簡略化してお話させて頂いている点に留意して欲しい。なにぶん、読者から細かい質問を受けたので…念のため（中小企業のファイナンスと証券化ファーナンスの相違等々）。

簡単な例でお話しよう。例えば目の前に1,000億円のビルがあるとする。手持ち（自己資金）で調達できるのが100億円だったとする。メインのローンは例えば信託銀行から調達するが、物件の状況等から700億円までしか融資されない場合に、足らない200億円をどこからか調達する必要がある。ここで出てくるプレイヤーがメザニンレンダーである。当然、シニアに劣後する事（リスクが高い）から、シニアよりもきつい条件で調達する事となる。ハゲタカ外資系投資銀行のお得意分野であった。

その物件から毎年100億円のCFがあがるとする。まずはシニアが優先的に返済を受ける。たとえば50億円。次にメザニンが…例えば20億円。最後がエクイティの回収分となる。このケースだと30億円となる。レバレッジが効くから100億投資して年30億円のリターンとは非常に美味しい。しかしながら…景気の動向を受けて毎年100億円入るはずのCFが大幅に減額したら…。まずはエクイティが吹っ飛ぶ。次にメザニンが飛ぶ。最後にシニアがリスクを受けるのであるが、シニアとしては最悪元金が回収されれば大きな問題は生じない。その時に、債務残高で売却する高利回り物件が出てくるのである。なお、現実には保有物件のバリュ（価値）を毎期チェックするので、インカムの下落よりキャピタルロスのほうが大きく左右する（賃料は遅効性が働くが、キャップレートは反応度が非常に高い）が、簡易な説明である事から割愛する。

しかしながら、昨今は先日お話したモラトリアム法等（金融庁の姿勢）の影響で、レンダーが容易にリスケを受ける。つまり、返済条件を柔軟に融通してくれるわけである。その結果、エクイティやメザニンを飛ばした美味しい物件が、市場に出てこない状況となっている。仮に出てきても…それは（3）のサービスで特権階級のお得意様に与えられるデザートとなっているのである。証券会社のように、とっておきの案件（IPO等）をVIPに与えるように。

（2）の全盛期はリーマンショックの前後であろう。新興不動産会社等はとにかく現金の確保に走った。筆者も度々、この時の状況は話しているが…異様な価格水準であった。

今日の日本経済は回復の見込みのない病人を無理やり延命させているようなものである。したがって、ここ数年でその抱えきれない膿が溢れ出すのは避けられないであろう。

所謂、無理して買わないスタンス。運よく良品に巡り会えたら、即決で購入するお決まりのパターンである。

しかしながら、業者さえジッと口を開けて耐えている状況であり…エンドには中々回って来ないかもしれない。かなり強引に引っ張ってこれるエージェントでないと厳しいだろう。また、そういったところと強いコネクションを作っておく必要もある。そう考えると、ある意味、今は…いい期間なのかもしれない。

証券化バブル崩壊時は、〇リードや〇ンフロンティア等の新興のプレイヤーは2008の春・夏ぐらいから本格的にCクラスの売却活動を行っており、年明けには、C級物件の整理はほとんど終わっていた。その後、出遅れた〇トリウム等々のプレイヤーの投売り、所謂、ファイヤーセールが期末まで続いた。数億～数千万円程度の都内駅近築浅のRC等が利回り10％前後の水準で数多く売りに出された。当時、とにかく強かったのがフルキャッシュの需要者。ガンガン横から物件をさらっていったのだ。つまり、エンドまで落ちてくるのであれば、まずはこのような富裕層が第一候補とならざるを得ないわけである。金は金を呼ぶと言う事であろうか。富裕層はよりリッチに…。

もし、読者がこのようなフルキャッシュで物件を取得できるような富裕層で無いのであれば、何よりエージェントと強いコネクションを持つ事が必要であると認識して欲しい。（参照　不動産投資トピックス　旺盛な実需（4）と優良物件を買えない理由）