非公開物件とは
2009年8月11日 by Quality-F
非公開物件とは売主様の事情で表に出せない物件です。なぜ表に出す事ができないのでしょうか。まず一つ目の理由として、優良物件の場合には表に出さなくても直ぐに売れてしまうのです。とっておきの物件をお得意様に買ってもらう状況や関連会社に抱かせる状況であると考えていただければイメージしやすいと思われます。
次の理由としましては、特殊性が強い物件だからです。例えば、NPL（不良債権）案件やファイヤーセール（投売）案件など、様々な事情により、オープンに出来ない物件です。NPL系ですと、レンダー主導で物件の売却が行われていきますので、レンダーと繋がりのある業者にまず初めに情報が流れ、優良物件はこの時点で売却されてしまいます。優良物件の需要層は非常に厚いので簡単に売れてしまいます。ですから、業者はこんな美味しい情報をオープンにするわけが無いのです。黙ってても、仲介手数料が両手で入ってきますから。ファイヤーセール物件は、読んで字の如く、至急換金しなければいけない意味有の物件です。つまり、倒産前の資金確保のバーゲンセール物件に近いですね。
また、表に出すということは、色々と弊害が起こります。例えば昨年も、弊社と付き合いのある大手新興系不動産会社様も「売却不動産物件リスト」が出回って大変な事になりました。でも、実はそのリストは売却不動産物件リストでは無く、ただの内部資料、保有資産簿価リストだったなんて笑ってしまいます。こういう時勢ですから、マスコミが面白おかしく話をでっちあげるわけです。次はあそこの会社なんて、株価にも大きく影響します。ですから、優良物件はCA（守秘義務契約）を巻いてなんて話も多々あります。ただ、最近はその状況が変わってきております。なぜなら、現在における主たる需要者は個人や法人のエンドだからです。したがって、できるだけばら撒いて人目につくようにして広告するほうがいいとのスタンスで、表に出している売主様も見受けられるようになりました。しかも、不動産業は他の業種に比べても情報の非対称性が非常に強い業種なので、多少の値引きで買ってくれるバイヤー(素人）がたくさん居るからです。素人の個人投資家様は高値で買ってしまうか、異様な安値で指してセラーに相手にされないか、概ねこの2パターンに分類できます。非常に嘆かわしい状況です。先日も物件をオープンに売却しているセラー様から聞いたのですが、今の時勢は1,000人に物件をばら撒いて、やっと、成約する状況だから、できるだけ人目に着くようにしているとのお話でした。しかも、素人だから、マーケットプライス（適正価格）よりずっと高く買ってくれるし・・・とのことでした。
不動産というものは、他の商品と異なり価格というものがございません。提示されている価格はございますが、売主様のスタンスで大幅に動くものです。たとえば、先月のスタンスが売却可能価格水準がNOI6.5％だったものが、翌月にはファイヤーセールでNOI8％（グロス10％程度）から交渉可能となったりいたします。このスタンスの転換を見逃さないことが重要なのです。当該サイトをご覧になっているということは、他の収益物件サイトでは見つからない優良物件をお探ししているお客様と認識しております。一般的な収益物件紹介サイトはほとんどが地場不動産業者や賃貸業者の延長線の業者です。確かに地方物件や地場物件については情報量が豊富であると思われますが、都内の優良物件は入手できないのが現状です。なぜなら、そのような物件はファンドやデベロッパー等が保有している物件なので、延長線の業者にはルートが無いからです。特にタイムリーな情報（スタンスの転換等）は組織の上層部しか保有していないのです。弊社は日常業務を通じて、役員レベルの不動産プレイヤーとの強い繋がりがございますし、ファンドマネジャーやポートフォリオマネージャー、また、歴戦の外資系ブローカー等との協力なネットワークがございます。ですから、優良物件をタイムリーにご紹介できるのです。
