高品質だけどリーズナブルな自用のオフィス店舗ビル物件
武蔵浦和駅徒歩6分の一棟売店舗・事務所ビル (売却済)
当該物件は写真を見ていただいても分かるとおり、周辺の競合物件の中でも品位の高い物件で、かつ、やや過剰初期投資感(建築費)も窺われる事からセレクトした。
建物前面に直入れの駐車場が設けられており、使い勝手も良好で、かつ、現在1、2階が空いている事から自用の店舗としてはうってつけである。投資物件としては駅距離や周辺環境から判断すると、やや空室リスクが高く、推奨はできない。しかしながら、店舗事務所(クリニック・ショールーム等々)として当該エリアで物件を探している事業者には非常にお買い得な物件である。満室想定利回りも12%程度ある事から、景気低迷期においても自用以外の部分についても賃料下落リスクを吸収できる。
また、武蔵浦和駅はさいたま副都心として位置付けられており、周辺では駅前の再開発と共に高層レジデンシャルも多く竣工し、人口も急増している。このように、マーケットポテンシャルが急拡大した点も大きい。
なお、積算的な観点から言えば、土地が約9700万円(路線価ベース)で上物(建物)が約9,800万円となり、建物坪単価が約30万円(/坪)とこのグレード感では非常にリーズナブルな物件である。
大変申し訳ございませんが、当該物件は売却されました。ありがとうございます。
新宿区の多目的ビル
当該物件は、土地の価格割合(路線価ベース)が非常に高い(約80%)物件である。しかしながら、当該敷地のほぼすべてが都市計画道路内にあるため、投資家から敬遠されてしまい、市場に滞留していることから本物件をセレクトした。
都市計画道路にかかっていると、非常に大きなリスクと判断されるが、 実はここに大きなうまみ(安くて・安心)が生じる。実際には詳細調査が必要となるが、簡易的な役所調査結果等を踏まえて紹介しよう。計画決定時は補助74号:昭和21年4月25日戦復告第15号となっている。事業決定はされておらず、事業決定にはかなりの日数を要する事から、当面の利用は担保されている。そのため、10~20年の中長期保有を前提とした投資であれば、任意買収または土地収用法に基づく収用が決まっているため、最低相場以上で上物も土地も国が購入してくれる中長期利用前提のエグジット付の物件となるわけである。大きな声では言えないが、都市計画内の土地を買い漁っている業者も居るくらいである。
当該物件のウィークポイントは建替等の利用に関する問題である。しかしながら、築浅であり、現行法にも適合している事から、現在のプラン(面積・間取り等々)で納得する事業者等であれば収用まで十分に機能は持続できる。
当該物件は駅近の好立地(視認性高い)な物件であり、このような物件がほぼ土地値にて購入できることは稀である。中長期保有前提で今後の補償問題等をしっかりとリスク管理ができ、現行の利用形態で満足できる投資家であれば非常にお勧めな物件となる。物件詳細