、不動産投資の優良物件です。

2011年3月11日 by Quality-F

まずは再度、現状認識として…

(a)築30年を超えたボロボロの物件

(b)重量鉄骨造で躯体は堅固

(c)収益性の低いエリア

(d)住戸規模 約40㎡等々

物件の特性を詳細にわたり把握して、周辺の賃貸マーケットを調査する。そして、物件のポテンシャルを明確にするのである。

物件の特性としては現状認識で把握されたファクターをベースに、所謂SWOT分析的な、「強み」と「弱み」を明確にし、そして、投資期間を設定して、その間の機能維持の為に必須な改修項目を列記する。本件においては、20年の投資期間(借入期間)を想定していたので、その期間の機能を維持させる為に大項目として下記をあげた。

(1)屋外給排水の更新
(2)バルコニーの新設
(3)防水の更新

築古(1970年代)の建物に良くありがちなのであるが、給水管が鋼管(白管)であり、費用がかかってもこの機会に更新すべきと判断した。特に、空室状況で長期間放置されると、腐食の進行は急激に早くなる。自治体の給水試験には合格しているのであるが、やはり、入居者の事を考えると譲れない点である。

これが一番酷かった住戸内横引管の継手部分である。

(続きを読む… 不動産投資の実例-築古アパートのリニューアル(8))