不動産投資トピックス かんぽの宿(3)、不動産投資の優良物件です。

不動産投資トピックス かんぽの宿(3)

2010年11月30日 by Quality-F

仮に旅館業を営もうという需要者が現れたとしよう。

この場合、自ら土地、建物を購入して旅館を一から始めようとすると、当然としてイニシャルコストは膨大となり、期間損失、収益や費用の見立て等の不確定な想定要素も多く、その後の経営に大きな影響を及ぼす可能性が否定できない。

また、当時は、高度成長期やバブル期でもなく、旅館(観光事業等)を行えば、リターンは確保されている時期とは大きく異なる過渡期。

踏み倒し前提の「バブル期のゴルフ会員権」や「アメリカ国債(笑)」でイニシャルを賄えるのであれば新規調達で無駄使いしても十分におつりがくるが…苦笑

仮に100歩譲って自己資金を潤沢にもっていたとしても、旅館業が不振の当時、旅館の売り物件は多く、当然として買い手市場。

このような状況を鑑みると、既にある旅館を足元を見て叩き買って、リニューアル等を施して利用した方がはるかに経済合理的との結論に誰もがうなずくであろう。

つまりは、旅館等を買い取る際の主たる需要者は旅館業等を営む事業者等で、その際には当該買い取ろうと考えている対象旅館を用いて、様々な投資を施して旅館業等を行った際に、どれだけの収益があげられるのかに基づいて購入価格を決めるはずである。

想像してみて欲しい、転用が困難(ロケーションやハード)で、仮に転用出来たとしても需要者の厚みが非常に乏しい老人ホームやリゾート物件程度…明らかに一部の特別な需要者しか手を出せない物件であろう(需要が限りなく限定的)。

このように、旅館で時価といった場合には、ほとんどがその事業価値で決まるといっても過言ではない。

上記は不動産を主としている事から、ハードのみの話しに帰結させてはいるが、実際にはソフトの扱いもハード以上に非常にやっかいな点を付け加えておこう。

(ただし、旅館の価格も需要と供給で決まることから、圧倒的に需要が多く、もしくは供給が少なく高値で取引されているときには、自ら建築した方が早いといった場合も考えられるが…)

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