不動産投資トピックス 商業施設と不動産投資（1）
2010年7月20日 by Quality-F
先日、実に一年ぶりに某大手商社の投資担当者から、連絡を戴いた。証券化バブル時に投資した商業施設に関して相談に乗ってもらいたい。また、金融庁絡みで分離したAM会社の取締役に就任したとのことであった。概ね内容としては、出口を控えて、このままじゃメザニンまで吹っ飛んでしまうので、どうにか論理的に商業施設（GMS）のバリューをあげられないか？との事である。理屈が上手く通れば新たな箱を作って、ぶち込む（投資）算段であった。
非常にいい機会であるので、商業施設の不動産投資について、上記相談をベースに、今後数回にわたって、分かり易くお話しようと思う。商業物件の投資判断のベースが出来れば、高利回りな店舗物件にも手が出るようになるし、何より、不動産投資の幅が何倍にも広がる。
まずは、そもそも商業施設の賃料はどのように設定されるのかをお話しよう。当然として、商業施設における賃料の原資は当該施設の売上である。品目等により利益率は異なるものの物販等における賃料（不動産経費）率は当該業種（テナント）粗利益の20～30％程度に収斂している。実際には維持管理・修繕等の費用区分や共益費の別等により当然として差異はある。
例えば、ロードサイド店舗等は敷地全体で借り入れて、ほとんどの維持管理等を借手が行うケースが多い。その場合には、賃料水準は当然として当該賃借人負担分を控除した残余の部分となり、表向きの賃料負担率は低く見積もられる事となる。（次回は 不動産投資トピックス…商業施設と不動産投資（2））
