不動産投資の指標（3）－賃料水準（1）
2009年11月27日 by Quality-F
本日は不動産投資をする上で、大切な指標の一つである賃料水準について話そうと思う。良くファクトシートにバイヤーサイドの見立てで、満室想定利回り○○％と表記されているが、そのベースとなる年間収入のベースとなる賃料水準は実際にはどのように求められているのであろうか？
一般的に現況満室で稼動している物件については現行の賃料水準がベースとなる事が多い。しかしながら、未稼働な物件や空室率が多い物件等は、周辺相場から求められるケースが多い。ここで、注意すべきは、利回りを上げる為に、かなりアグレッシブな水準で値付けされている場合が多い事である。
DDや鑑定評価等において賃料水準を求める場合には、出来るだけ規範性の高い事例の賃料水準をベースとして、対象となる物件の競争力を加味して求める。例えば周辺に類似性の認められる物件（賃貸事例・レントコンプ）が仮にA、B、Cと３つあるとする。その賃料がそれぞれ、Aが７万円/戸、Bが６．５万円/戸、Cが６．０万円・戸だとしよう。対象となる物件の競争力がAよりは低く、Bと同等、Cよりは高ければ、対象となる物件の賃料水準（市場賃料）は６．５万円/戸前後となる。これは非常に簡単なケースではあるが。
実際には成約時期やロケーション（立地）、設備水準、品位、規模、築年数等々、建物の競争力に影響を与える要因は非常に多く、類似性の高い物件が少ない場合も多い。しかも、事例としてあげた物件の賃料水準についても精査（妥当な水準であるか？）が必要となる。非常に高い賃料水準で入っているケースや低い水準で入っているケース等々である。しかしながら、周辺の物件（事例）を多数観察して、多数のヒアリングを行う事により、最終的には妥当な水準に到達できるものである。確かに経験も必要ではあるが、居宅の場合には最低限、事例選択の際に次項（不動産投資の指標 賃料水準2）の事を守れば読者でも十分に妥当な水準に到達可能である。不動産投資の指標（3）－賃料水準（2）に続く
